地产的下一个10年，走向何方？

  暴涨暴跌，都要命

  今年上半年的经济情况来看，离开了被骂的地产，还真的就是不行.

  当然，会有朋友说，人家美国怎么可以？

  这种问题其实很是门外汉，中美的金融体系完全不同，这直接影响了货币把哪类资产当作   重要的堰塞湖。

  况且，即使美股再如何牛，美国楼市也一直是美国的支柱产业。

  怎么从来没有看到美国动不动用人口趋势、城市化比例等各种砖家类的理论来随意唱空美国楼市呢？

  事实上，为了保住楼市，从2020年3月开始，美国政府也是费尽心机啊。

  就拿抵押贷款而言，在美国，只要你和银行签订了一个低利率的合同，后面长期就固定这个利率水平，哪怕后面美联储拼命加息，也跟你没有半毛钱关系。其结果是，疫情爆发后，美联储一度极为疯狂的低利率环境下，让全美近乎所有有贷款的业主都把利率锚定在2~3%区间。

  也就是说，今天美联储把基准利率拉升到5%，这里面的利差损失全部由放贷款的银行去承担。前不久爆出美国银行（非常大的银行）因为房贷利差浮亏严重，就是一个很明显的例子。

  如果说这个还不是保楼市，那什么是？况且，美国都不是玩土地财政的，都这么搏命保楼市啊。

  可想而知，在任何一个真正意义上的经济大国，地产当然是支柱产业，而且是极为重要的支柱产业。

  可为何一到我们国家，只要说地产重要，网上就是骂娘，还要举例子说美国的房地产不重要，美国都靠美股。这不是扯淡吗？

  还有一点，也是我们国内不少朋友忽视的。当下国内有一种比较强的声音，指责有形之手疫情三年也没有放多少水。

  是啊，凡是跟着美国的都有大量的放水，这个不假。可是，后果都是在这个极为宽松的放水期内，房价都涨翻天了。这后半句，这些声音就不说了。

  即，我们要的是放水刺激经济，可又不许房价被刺激起来，这如何可能？

  地产是中国内需之母啊，任何的经济刺激，一定会是把地产刺激起来为主要呈现形式的。而今，我们国内很多财经人士竟然信口雌黄，说可以不依赖地产就把经济刺激起来。YOU CAN YOU UP.

  请不要忘记，改革开放至今，无论有什么样的顶层设计，全国的经济增长的驱动力是在地方财政，而不是中央财政，也不是居民消费，更不是简单的依赖几个私有财阀。既然如此，现在土地收入出问题，土地刺激的效应大打折扣，地方财政必然受到制约，那经济动能岂会不遇到麻烦？

  和大人说，救民先救官，这个说的太赤裸裸了。

  但是，有一点今天依旧是有效的，那就是救经济先救楼市。

  我们是生产型的经济体，生产需要大量补贴，这个钱如果不从地产中获得，去哪里找？

  我们一边呐喊着要产业升级，一边希望不要在美国人的打压下全面返贫，一边却对产业升级所需的融资平台（房子）天天喊打喊杀。天下哪儿有这样的事情？

  不管我们此前想过多少替代地产的办法，股权财政、农村建设、碳人民币等等，可是，真正有效的依旧是依赖土地财政。这并不是说前面这些不重要，而是说地产依旧是整个内需的压舱石。

  我们的金融系统至今没有认可其它抵押物作为向居民家庭释放大额贷款的有效凭证，只有房子可以扮演。

  我们的整个社会治理至今没有接纳个人破产机制，房子是不能挪动的，所以银行更愿意依赖它。

  我们的地方财政离开了土地财政就是寸步难行，越是经济下行，越是一般财税艰难，越是加剧对土地财政的依赖。

  综合来看就一点，我们已经实施的各种限购限售、房票、积分等等措施，本质上，是在不影响现有金融体系、财政体系、税务体系、社会治理、信用体系等核心框架的前提下，进行的打补丁。

  核心框架依旧是将信用建立在楼市基础上，丝毫没有任何变化。真正有变化的，不过是各种打补丁，通过让买卖变得更加复杂，从而实现一个非常有意思的现象：

  既要靠房子解决地方财政融资，又不许房子大涨大跌。

  因此，当疫情三年后大多数人收入遇到增速问题的时候，这就很麻烦了。

  因为，核心制度框架是以看多地产为基础的，但是，前期对地产充满了各种打补丁式的价格操弄。现在大家伙说，先不玩了，先看看情况。于是，戏剧性的一幕来了：

  制度框架是建立在看多房子，经济基本面则是基于全面降杠杆（收入下滑背不动太高的债务）。

  不得不说，中国人活得真心累啊。

  如此难题，如何处理？除了允许债务负担下降到真实的居民家庭现有收入水平可以承受的债务能力外，没有其它办法。然而，这也就意味着，需要倒逼大规模的放低贷款标准、压低利率水平。在大国博弈阶段，有形之手不敢啊。

  以上分析的内容，才是今天楼市救助能否成功的根本所在。

  收入就这点了，要维持高债务水平，那就要让负债的负担下降；或者，债务门槛和负担不下降，那就减少负债水平。

  这几天，央妈公开说，要尽可能让“正常利率水平”延续的时间更久一点。

  很明显，对于当前两难选择了后者。

  可这并不意味着有形之手不管楼市了，更不意味着有形之手不给政策了。

  只不过，刺激力度是有限的，不会采取2015~2017年的那种做法。

  楼市的刺激效应边际递减，这是不争的事实，这也是有形之手一直谨慎对待楼市繁荣的原因。

  然而，有形之手并没有系统性的改革我们上面提到的这么多重大制度安排。

  那你不变革，整个制度安排就会继续建立在看多地产的基础上。因此，两难困境会一直存在，即，要么大家不玩了，要么你允许加杠杆玩。

  很明显，楼市的问题并不是楼市自己的，几块砖啊，能翻江倒海？

  楼市，只不过是前道这么多困境所产生的后遗症的一个集中体现，是一种近乎“公田悲剧”的经济学现象。

  也因此，只要中国经济长期继续向好，只要上述重大制度安排迟迟没有变革，则楼市新的繁荣还会来，只不过是时间问题罢了。

  当然，这次由于人口等因素，更多会是龙头效应。

  所以，真正有意愿和有能力的朋友，现在积极进行仓位优化，其实是蛮好的事情。

  结合我们上面的分析，看空楼市，本质上，就是看空整个制度安排，也就是彻底看空整个国运。真的有底气吗？

  连美国都是要死保的地产，我们就随随便便废了？如何可能？！

  只要上述两个条件继续有效，则未来地产会进入新的10年周期。

  具体而言，积极进行仓位优化的人才会有机会不断的从市场中获得收益。因为，长期出现龙头效应、局部行情，核心资产盛夏，是楼市新时代的基本特征。

  买得起的，都在继续做多。从赚钱效应而言，这个时代依旧不缺机会。